ADHD Mei 2013: De stad is halfvol

Gesprek/discussie

Verslag ADHD-debat XII: 'Over de potentie van leegstand'

Op de muur van het Nutshuis prijkt een grote foto van Detroit's Trumbull Market, 'open 7 days'. Het raamloze roze pand ziet er niet uit alsof het ooit als winkel gebouwd werd. Detroit heeft inmiddels ruim 50 jaar ervaring met leegstand en herbestemming, vertellen fotografe Corine Vermeulen en onderzoeker Christian Ernsten (Partizan Publik). 

 

Veranderingen in de auto-industrie leidden tot een massale uittocht van haar burgers. “Motor City” maakte kennis met overheidsinvesteringen die hun beloftes niet nakwamen, desolate wijken vol verlaten huizen, scholen zonder onderwijs en rassenrellen. Inmiddels maakt de vrijgekomen ruimte echter ook plaats voor iets anders: op de resten van de gesloopte panden staan nu parken, met de materialen die de migranten achterlieten maken achtergebleven inwoners nieuwe creaties, markten vol kleinschalige stadsboeren nemen de rol van de grootgrutters over. Wat kan Den Haag van Detroit leren, wil het haar leegstand als kans benutten? 

 

1.000.000 m2 leeg? Ach...

Gespreksleider Ruben Maes mag leegstand dan als probleem op de kaart willen zetten, volgens de aanwezige ambtenaren is hier in feite niet zoveel aan de hand. Inderdaad, binnenkort staat meer dan een miljoen vierkante meter leeg, becijfert beleidsadviseur van gemeente Den Haag Stefan Bekx, maar we weten tegelijk dat de komende jaren nog 700.000 mensen naar de Randstad willen verhuizen. Bovendien heeft Den Haag het geluk dat veel van die leegstaande kantoren zich in het centrum bevinden. “Een plek waar veel jonge gezinnen hun kroost willen laten opgroeien”, denkt Joziene van der Linde, manager gebiedsontwikkeling bij Proper Stok, dat de leegkomende ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie gaat herontwikkelen. 

Als hij het voor het zeggen had, zegt de beleidsadviseur, dan zou hij nu investeren in herbestemming van in het oog springende panden,  zoals de leegstaande winkels in het centrum en de spookgebouwen aan de ingangen van Den Haags belangrijkste treinstations. De fraaie villakantoren worden wel door de markt opgepakt, en de rest kan best even wachten. 

 

Beleggingsprobleem

Met een reeks ontstellende getallen benadrukt Rijksbouwmeester Frits van Dongen dat de leegstand niet tot Den Haag beperkt is, maar het hele land betreft, en niet alleen kantoren, maar ook woningen, kerken en kloosters. Gevolg van het speculatieve bouwen, ook al wisten ze twintig jaar geleden ook wel dat we nu met lege panden zouden zitten. Voor mogelijke gebruikers mag het dan een doodzonde lijken een pand ongebruikt te laten, voor beleggers kan het lonen.

“Uit planologisch perspectief klinkt dat heel raar”, erkent Erik Pasveer, hoofd Stedenbouw en Planologie van de gemeente Den Haag, “maar er wordt veel geld aan leegstand verdiend, en daar zijn we allemaal beter van geworden. Als verzekeraars en pensioenfondsen niet zouden beleggen, zouden ze ons niet uit kunnen keren.” Er is net een bank genationaliseerd vanwege vastgoedspeculaties, waarschuwt Pasveer. Als we alle leegstaande gebouwen in één keer zouden afwaarderen om ze goedkoop bij studenten en kunstenaars aan te bieden, zou dat voor de economie desastreus kunnen zijn. Willen we de kansen van de leegstand benutten, denkt hij, dan zullen we de weg der geleidelijkheid moeten bewandelen. 

 

Sloop de regels

Net als in Detroit, vraagt de Haagse leegstand om creatieve oplossingen, denkt de Rijksbouwmeester. Op Nederlandwordtanders.nl verzamelt hij innovatieve ideeën. Vaak zijn het lokale initiatieven met grootschalige potentie, zoals de jongen die geen kamer kon vinden en daarom met een hele groep lotgenoten samen een heel gebouw huurde. Probleem bij dat soort oplossingen is vaak de wetgeving, die allerhande eisen stelt aan woon – en werkomgeving, en een multifunctioneel gebruik van een ruimte al snel in de weg staat. “Het is vaak spannend”, verteld Willemijn de Boer van ANNA Vastgoedbeheer, “geld om in zaken als brandvoorzieningen te investeren is er bij tijdelijke bestemming vaak niet. De overheid gedoogd wel dat vijftig kleine ondernemers samen in een leegstaand historisch pand gebruiken, maar als er brand uitbreekt is dat ons risico.” Het is de taak van de overheid meer ruimte te scheppen in de starre bestemmingsplannen, denken de sprekers, maar die is momenteel vooral gefocust op bezuinigingen. 

 

Maatschappelijke verantwoording

Een terugtredende overheid kan zeker voordelen opleveren, zegt Hielkje Zijlstra, Universitair Hoofddocent bij de leerstoel Restauratie Modificatie Interventie Transformatie (RMIT) van de TU Delft desgevraagd. “De rijksgebouwen die vrijkomen zijn wel met ons kapitaal gebouwd – eigenlijk zijn wij net zo goed eigenaar. Er speelt een maatschappelijke factor, men is ons verantwoording schuldig over wat daarmee gebeurd. Dan moet je soms wat afschrijven en slopen om er een park van te maken, even 'niks' bouwen – een leegstaand gebouw is immers wel heel erg niks 'niks'. Slopen kost ook geld, maar er is een heleboel geld dat er niet is. Soms moet je wat durven.” Zijlstra verwijst naar Berlijn, waar men de regels liet vieren zodat burgers hun gang konden gaan. “De rijksoverheid heeft een taak om over haar wethouders heen te regeren, met een lange termijn visie, zodat mensen van onderaf langzaam creatieve dingen kunnen opbouwen. Dan moet je ook toestaan dat er af en toe iets kan mislukken – zonder gelijk een rekening te presenteren.”

 

Olof van Winden, directeur van Todays Art, is voorlopig een van de uitverkorenen die in de leegbouw zijn eigen gang mag gaan. De komende twee jaar zal hij met zijn festival een van de leegstaande ministerietorens aankleden, terwijl projectontwikkelaar Proper Stok werkt aan de plannen voor de definitieve herbestemming. Een “aanjaagmakelaar” uit het publiek merkt op dat juist zulk tijdelijk gebruik de weg naar een nieuwe bestemming kan vrijmaken: de inkomsten daarvan kan je gebruiken om een gebouw op te knappen en klaar te maken voor reguliere verhuur. Met iets minder regels ontstaat weer plaats voor ouderwets ondernemersschap. 

 

 

Meer Detroit?

http://www.corinevermeulen.com/content/your-town-tomorrow-detroit-2007-2...